[재테크]

1. 대리인 입찰 제도
첫 번째로는 대리인 입찰 제도라는 것이 있습니다. 경매에서는 이 대리인 입찰 제도 때문에 입찰자(본인)의 위임장과 인감증명서 그리고 인감도장이 찍힌 기일입찰표를 보내주면 대리인이 대신 법정에 참석하여 경매에 입찰할 수 있습니다.
위임장 양식은 다음과 같습니다. 참고로 인감증명서는 인터넷 발급이 불가능하고 직접 근처의 동사무소로 가서 발급받아야 합니다. 전국 어느 동사무소도 상관없습니다.
즉, 대리인 제도를 활용하면 지인에게 부탁해도 되고, 일정 수수료를 지급하고 전문 경매 입찰 대리인을 고용해도 됩니다(참고로 저희 카페에서 추천하는 대리인의 수수료는 처음 계약 시는 30만 원이고 낙찰 시에는 낙찰가의 1% 추가 수수료가 있습니다). 패찰 시는 별도 수수료가 없습니다.


2.

두 번째로는 경매에 나온 부동산을 조사하면서 최대한 집에서 조사를 끝내는 것입니다. 즉, 퇴근 후에 1~2시간만 시간을 내서 최대한 인터넷으로 조사를 끝내는 것입니다. 이렇게 꾸준히 조사하다 보면 물건을 보는 속도도 빨라지고 좋은 물건을 찾는 눈을 기르게 됩니다. 그러면서 같은 시간 동안 조사해도 점점 더 좋은 물건을 찾게 되는 것이죠.
구체적으로는 뒤에서 계속 설명하겠지만, 물건을 검색하고 권리를 분석하고 네이버나 카카오맵으로 물건지 주변을 조사(버스정류장, 지하철, 학교, 마트 등의 편의 시설을 파악)하며, 주변 실거래가를 파악하고 인근 공인중개사에 전화로 조사하는 과정 등이 집에서 인터넷이나 전화로 할 수 있는 조사라고 할 수 있습니다.
이렇게 조사를 마치면 처음엔 좋아 보였던 경매 물건에서 단점이 보일 수도 있고, 처음엔 그저 그랬던 물건이 조사를 통해 괜찮은 물건이 될 수도 있습니다. 그렇게 일차적으로 필터링한 물건을 선별해서 현장에 가서 조사해야 합니다. 이 현장조사를 보통 ‘임장’이라고 합니다. 만약 집에서 멀리 있는 물건이면 반나절 이상 소요될 수 있습니다. 구체적인 현장조사 방법은 이후의 장에서 다시 설명하겠습니다.
이처럼 미리 집에서 인터넷이나 전화 조사를 하고 임장 가는 것과 조사 없이 가는 것과는 하늘과 땅 차이입니다. 사전 조사는 실제 임장을 통해 기억을 남기기 위함도 있지만, 사전에 투자 가치가 없는 지역을 걸러내서 시간을 절약하기 위해서라도 꼭 해야 하는 부분입니다.

경매의 단계

첫 번째 단계는 ‘물건 검색’입니다. 경매로 어떤 물건이 나왔는지 살펴보는 단계입니다.
경매 검색은 경매 사이트에서 할 수 있으며, 유료 또는 무료 사이트가 있습니다. 여러분들의 소중한 ‘시간’을 아끼려면 무료보다는 유료 사이트를 보는 것을 추천합니다. 물건 검색은 다양한 조건으로 필터를 걸어서 할 수 있지만, 대표적으로 원하는 지역, 가격대, 물건 종류(아파트, 오피스텔, 빌라 등) 이 세 가지 조건을 걸어서 찾는 것이 일반적입니다.

두 번째 단계는 ‘물건/권리 분석’입니다.
잃지 않는 투자를 하기 위한 가장 중요한 단계라고 볼 수 있습니다. 해당 부동산을 통해 점유하는 거주자에게 돌려줘야 할 보증금이 있는지(권리 분석) 또는 점유자와 관련 없이 물건 자체에 문제가 있진 않은지를 살핍니다. 큰 하자가 없다면 이 단계에서 인터넷이나 전화 등으로 대략적인 입지와 시세를 파악합니다.

세 번째 단계는 ‘현장조사(임장)’입니다.
집에서 조사한 부동산의 시세와 건물의 하자 여부 등을 검증하는 단계입니다. 현장에 방문 후 점유자 및 이웃 주민과 만나서 사는 데 불편함은 없는지, 건물의 하자는 없는지 등의 정보를 공유합니다. 추가로 경매 물건지 인근을 돌아보면서 편의시설이나 유해시설 등을 살피고, 공인중개사에 방문하여 시세를 다시 한번 파악하고, 개발 계획에 대해 깊이 있는 이야기를 나눕니다.

네 번째 단계는 ‘경매 입찰’입니다.
1~3단계에서 조사한 내용을 토대로 원하는 가격으로 입찰에 참여합니다. 입찰은 매각기일(경매 진행 날짜)에 보증금(최저가의 10%)을 준비하여 관할 법정에 정해진 시간에 출석하여야 합니다. 그리고 본인이 매입하고자 하는 가격으로 입찰합니다

이 가격을 너무 높게 쓰면 낙찰이 돼도 후회할 수 있고, 너무 낮게 쓰면 낙찰되기가 어려우니 적정 가격을 산정하는 것이 매우 중요합니다. 그러기 위해서는 앞선 1~3단계에서 가격 조사를 꼼꼼이 해야 합니다.

Q. 입찰 날짜가 바뀌면 어떻게 해야 하죠?
입찰 날짜는 꽤 빈번하게 바뀔 수 있습니다. 대표적으로는 채무자가 빚을 갚아서 경매를 신청한 채권자가 취하를 신청하는 경우가 있습니다. 그 외에는 코로나19로 인한 집합 금지로 기일이 변경되거나 다양한 이유로 채권자가 기일 변경을 신청해서 입찰 날짜가 바뀔 수 있는 점은 항상 유념해야 합니다. 그렇기 때문에 입찰 전날까지 취하되거나 날짜가 변경되지 않았는지 확인해야 합니다. 간혹, 당일에 변경되는 것은 어쩔 수 없이 법정까지 가서 확인하는 수밖에 없습니다.
우리나라 교육은 정답을 찾는 것에 집중했기에 지금처럼 정해진 낙찰 금액이 있는 것이 아니라 본인이 직접 가격을 정하는 것에 많이들 어려움을 겪습니다. 그러나 여러분이 가격 조사를 잘했다면 수익의 등락은 있겠지만, 어떤 가격을 쓰건 큰 손해는 오지 않으리라고 생각합니다.


다섯 번째 단계는 ‘매각 허가 결정’입니다. 낙찰되었다고 바로 집의 소유주가 되는 게 아니라 잔금을 내야 비로소 집주인이 되는 것입니다. 보통 낙찰 후 1주일 뒤에 법원에서 매각 허가 결정이 나고, 다시 1주일 뒤에 잔금 납부 통지가 옵니다(낙찰 후 총 2주 소요). 이 잔금 납부 통지가 와야 비로소 잔금을 내고 집주인이 될 수 있습니다. 추가로 이 2주의 시간 동안 채무자가 빚을 갚으면 경매 절차가 취소될 수 있으니 긴장의 끈을 놓으면 안 됩니다.

여섯 번째 단계는 ‘잔금 납부 통지’입니다. 보통 잔금 납부일은 잔금 납부 통지일로부터 35일 전후의 시간을 줍니다. 낙찰받은 뒤부터 계속 좋은 조건의 대출을 알아보고 동시에 낙찰받은 물건지에 점유하는 사람이 있다면 이사 협의(명도)를 동시에 진행하게 됩니다.

일곱 번째 단계는 ‘잔금 납부 및 소유권 이전’입니다. 잔금을 납부하게 되면 비로소 등기부등본에 낙찰자의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 소유권을 얻게 되는 것이지요. 낙찰자에서 소유자로 변경되었기에 점유자에게 합당하게 명도를 요구할 권리가 있으며, 불응 시 강제집행을 실행할 수 있습니다.

여덟째는 명도/배당기일입니다. 명도라는 것은 앞에 설명한 것처럼 새로운 집주인과 계약관계가 없는 점유자를 이사시키는 것을 의미합니다. 배당기일은 보통 잔금을 납부한 날로부터 1달 뒤에 잡히며, 낙찰자가 법원에 납부한 낙찰금액에서 돈을 못 받고 있는 채권자들이 배당 순서에 의해 돈을 받는 것을 말합니다.
낙찰된 금액이 모두 소진되면 배당을 못 받는 채권자도 생길 수 있는데, 경매에선 배당받지 못한 채권자가 생겨도 끝까지 책임져주지 않고, 권리를 소멸시켜 버립니다. 이런 이유로 돈을 빌려주기 전에 등기부등본을 살펴봐서 담보 부동산에 여러 권리가 얽혀 있다면, 이렇게 돈을 못 받아도 구제할 방법이 없습니다.

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